Perché passare a MM per la gestione degli alloggi pubblici del Comune di Bergamo
La gestione del patrimonio residenziale pubblico del Comune di Bergamo passa nel 2023 alla società MM Spa: è questa la grande novità per quel che riguarda le case popolari comunali in città grazie a un accordo deliberato dalla Giunta Gori in questi giorni e che mira a rendere più efficiente e attenta la gestione del patrimonio immobiliare pubblico di Bergamo. Cerchiamo di saperne di più e conoscere le ragioni di questa scelta.
Addio alla gestione ALER dopo 8 anni
Si chiude così la gestione delle case comunali attraverso ALER Bergamo-Lecco-Sondrio: nel 2015 il Comune aveva avviato una partnership con ALER per restituire alla città e a chi ne aveva diritto il patrimonio sfitto di appartamenti comunali, inagibili per mancanza di manutenzione. Dopo un primo periodo di forte collaborazione e di cospicui investimenti, che ha visto la sistemazione di oltre 200 alloggi e rispettive nuove assegnazioni, si è osservata, però, una riduzione dell’efficacia del servizio in termini di manutenzione, aumento della morosità e poca trasparenza nella circolazione dei dati. Dopo 8 anni (3 della prima convenzione, 5 della seconda), ALER Bergamo-Lecco-Sondrio ha espresso la volontà di non rinnovare ulteriormente la convenzione in atto per la gestione e la manutenzione degli alloggi comunali, convenzione in scadenza il 31 dicembre 2022. Di qui la decisione dell’Amministrazione di individuare nuove soluzioni (questo tema sarà anche approfondito più sotto).
Il Comune di Bergamo sceglie MM
Il Comune di Bergamo ha quindi definito uno schema di accordo, reso possibile grazie ad un atto di indirizzo deliberato dalla Giunta Gori in questi giorni, con MM Spa, azienda integrata multiservizio, partner nello sviluppo, nella gestione e riorganizzazione delle città, dei servizi, delle reti, delle infrastrutture e dei patrimoni immobiliari pubblici. Nata nel 1955 come società di ingegneria, negli anni ha via via ampliato le aree di intervento: dal 2003 MM Spa gestisce anche il servizio idrico integrato della città di Milano e dalla fine del 2014 si prende cura del patrimonio di edilizia residenziale pubblica di proprietà di Palazzo Marino. Dal 2020 anche delle attività di facility management e di manutenzione del patrimonio di edilizia scolastica degli impianti sportivi milanesi del Comune di Milano.
I termini del nuovo accordo
L’obiettivo che si intende raggiungere con l’accordo quadro tra il Comune di Bergamo, in qualità di proprietario, e MM Spa è quello di attivare una stabile collaborazione al fine di valorizzare i servizi abitativi pubblici del Comune di Bergamo, elaborare e sperimentare nuove misure ed interventi a sostegno dei bisogni abitativi delle persone nonché di garantire il perseguimento dell’interesse pubblico.
Con il nuovo atto di indirizzo approvato dalla Giunta nelle scorse ore, saranno ben 986 gli alloggi — a questi si aggiungono 343 tra box e posti auto di proprietà di Palazzo Frizzoni — che per i prossimi 10 anni saranno gestiti in stretta collaborazione con MM.
Diversi gli elementi innovativi che verranno introdotti grazie all’iniziativa, quali il controllo della gestione finanziaria e amministrativa del patrimonio ERP comunale, la pronta manutenzione ordinaria e periodica delle case del Comune, la sistemazione degli alloggi e la gestione dei condomini. Inoltre tra Comune di Bergamo ed MM Spa è previsto un continuo scambio di buone pratiche, quali ad esempio la gestione della morosità e la gestione di casi particolarmente fragili.
L’accordo con MM Spa affida l’intero patrimonio residenziale pubblico del Comune di Bergamo, poco meno di 1000 alloggi nei quali trovano dimora oltre 1600 nostri concittadini, persone alle quali si vogliono garantire il miglior servizio possibile. L’accordo che il Comune di Bergamo si appresta ad approvare, infatti, va proprio in questa direzione, migliorare la gestione dei condomini, accelerare le manutenzioni ordinarie delle case comunali e, soprattutto, costruire la migliore interlocuzione possibile tra gestori e inquilini.
Non è stato il Comune di Bergamo a non voler rinnovare la Convenzione con Aler, anzi, fin da gennaio 2022 si è iniziato a lavorare per riconoscere e valorizzare i punti di forza, ma anche individuare le criticità cercando soluzioni migliorative, cosa che è stata portata all’attenzione di Aler. Non abbiamo mai ricevuto una proposta chiara e organica, finchè Aler ha espresso in maniera forte la volontà di recedere. In data 29 luglio ALER Bergamo-Lecco-Sondrio ha inviato una lettera nella quale annunciava la disdetta e il recesso della Convenzione che negli ultimi 5 anni è stata in essere tra Comune di Bergamo e l’Azienda Lombarda Edilizia Pubblica di Bergamo, a cui vanno sommati i 3 anni precedenti della 1^ convenzione. Il tutto per via di un mancato accordo di fronte alle nuove richieste di ALER (a chiedere un maggiore compenso a fronte di un minor carico di attività di gestione, senza alcuna informazione sul tipo di servizio proposto, per farla estremamente chiara e breve): il Comune si è quindi riservato di valutare nuove soluzioni e ha avviato un’interlocuzione con MM Spa.
MM nasce come società di ingegneria nel 1955 per progettare e realizzare l’intera rete metropolitana della città di Milano. Oggi è un’azienda integrata multiservizio, centro di eccellenza nel settore dell’ingegneria di comprovata esperienza e partner strategico nello sviluppo, nella gestione e riorganizzazione delle città, dei servizi, delle reti, delle infrastrutture e dei patrimoni immobiliari pubblici, in un’ottica di riqualificazione urbana.
Dal 2014 MM gestisce il patrimonio di edilizia residenziale pubblica (ERP) di proprietà del Comune di Milano costituito da un totale di 39.165 unità (suddivise tra 28.922 abitazioni, 8.963 box/posti auto, 1.280 usi diversi come negozi, laboratori, depositi, spazi per associazioni). Il totale di 39.165 comprende 1.500 unità immobiliari ubicate nei comuni di Assago, Bollate, Brugherio, Cinisello Balsamo, Corbetta, Desio, Garbagnate, Inveruno, Lainate, Locate Triulzi, Mazzo di Rho, Muggiò, Paderno Dugnano, Peschiera Borromeo, San Giuliano Milanese, Tavazzano, Trezzano sul Naviglio, Vizzolo Predabissi.
Una particolare attenzione a Milano è stata posta da MM Spa nelle attività di recupero delle unità immobiliari inutilizzabili. Nel 2021 sono state ristrutturate e recuperate complessivamente 886 unità immobiliari, per un totale di quasi 3.000 immobili resi disponibili per la riassegnazione nell’ultimo triennio. Per quel che riguarda le occupazioni abusive, invece, il dato è in sensibile riduzione, passando da 1.750 a meno di 600. La capacità di gestione degli interventi tecnici è, inoltre, in continuo aumento: dai circa 20mila avvenuti nel 2015, MM è riuscita a raggiungere e superare quota 33mila nel 2021.
Il bilancio di MM spa indica da vari anni un risultato netto ampiamente positivo. Per quanto riguarda la divisione casa anche nel 2021 l’EBITDA (margine operativo lordo) sia è confermato positivo.
Gli elementi migliorativi del nuovo schema di Accordo sono molti. In primo luogo la durata stessa dell’accordo, 10 anni, il lungo periodo è legato al tempo necessario per gli investimenti e la messa a regime di un Servizio così complesso. MM Spa prevede la gestione finanziaria, amministrativa, la manutenzione ordinaria, periodica, programmata, oltre al ripristino alloggi, parti comuni, gestione condomini e, infine, l’informazione agli utenti. Sono stati previsti scambi di buone pratiche, dove il Comune di Bergamo sarà parte attiva nello sviluppo di nuove modalità di gestione, in particolare nei rapporti con gli inquilini.
Sono stati introdotti meccanismi di flessibilità, con una fase transitoria di 6 mesi fino a 1 anno per conoscersi e impostare l’attività e all’Accordo, che definisce la cornice, seguiranno specifici atti di attuazione, che potranno essere aggiornati, rivisti, migliorati per tutta la durata dell’Accordo.
È stata posta molta attenzione al controllo di gestione. Il primo strumento sarà il “Comitato di gestione e coordinamento”, composto dal Comune di Bergamo e MM, con l’incarico di monitorare, valutare e proporre. Gli altri strumenti sono la programmazione annuale degli interventi e la rendicontazione più dettagliata.
Il Comune di Bergamo avrà inoltre accesso diretto a tutti i dati e ai sistemi informatici, non solo in termini di gestione ma anche di controllo del Servizio, questo in un’ottica di completa trasparenza e collaborazione.
Diversi degli elementi sopraelencati sono nettamente migliorativi rispetto alle gestione ALER precedente, visto che molte sono le lamentele giunte anche ai nostri uffici circa la carenza o totale mancanza di uno o più di questi aspetti durante la gestione di ALER del patrimonio comunale residenziale.
È stato introdotto un sistema di incentivazione che orienti l’attività verso il raggiungimento di obiettivi strategici attraverso dei cosiddetti Key Performance Indicators, come la riduzione del patrimonio sfitto, piani di rientro delle morosità e una migliore gestione delle esigenze degli inquilini.
MM Spa creerà, inoltre, una struttura ad hoc attiva sul territorio per gestire insieme il migliaio di appartamenti di Bergamo, dimostrando un’attenzione particolare all’importanza dell’Accordo.
Infine, una considerazione non scontata: il Comune di Bergamo non si aspettava certamente che ALER Bergamo-Lecco-Sondrio irrigidisse la propria posizione a tal punto da scegliere di recedere dall’accordo in scadenza a fine anno. Gli uffici comunali hanno cercato in ogni modo di riportare l’attività di ALER sul binario di un miglioramento dell’efficienza del servizio di gestione, ma ciò non è stato possibile e la lettera di chiusura del rapporto del luglio scorso ha sorpreso l’Amministrazione. A quel punto, la struttura di Palazzo Frizzoni, adattatasi a nuovi servizi anche in virtù della gestione esterna del patrimonio residenziale comunale, non era pronta a rifarsi carico del servizio in house e sono state quindi valutate nuove opzioni per un accordo di gestione di questo ambito strategico.
