Il modello di Cascina Cuccagna per la rinascita dell’ex Principe di Napoli
Sabato l’annuncio dell’Amministrazione: dal futuro piano — previsto dal PGT — per la trasformazione dell’area tra il Villaggio degli Sposi e la ferrovia arrivano prospettive per il recupero dell’ex Asilo Principe di Napoli, che le ultime Amministrazioni hanno cercato, invano, di vendere. Il modello ipotizzato è quello di Cascina Cuccagna a Milano: per il cantiere si dovrà attendere il 2022, ma ci sono già diverse cose da sapere. Eccole.
Il gruppo Ferretti, proprietario delle aree dell’Ambito di trasformazione Parco Ovest 2, ha manifestato all’Amministrazione comunale la volontà di presentare entro 90 giorni un piano attuativo conforme (che sarà quindi approvato solo dalla Giunta comunale così come previsto dalla legge regionale 12/2005) ai contenuti della scheda del Documento di Piano del Piano di Governo del Territorio vigente.
In aggiunta agli oneri urbanistici generati dall’operazione, l’operatore si è dichiarato disponibile a riconoscere uno standard aggiuntivo quale quello di procedere alla riqualificazione dell’edificio di proprietà comunale denominato «Ex Principe di Napoli», secondo le indicazioni contenute nello studio di fattibilità che verrà redatto dalla stessa Amministrazione comunale.
La futura gestione dell’immobile, che rimarrà interamente di proprietà comunale, verrà definita dal Comune in una fase successiva.
L’ Ambito interessato ha un’estensione di 133.710 mq e il PGT vigente prevede una edificabilità di 24.000 mq con una serie di destinazioni riportate nella scheda. Il gruppo Ferretti, nel Piano che verrà depositato, ha intenzione di sviluppare funzioni residenziali, anche di senior housing/Rsa, oltre che commerciali con MSV e negozi.
Si stimano circa 8 milioni di euro di oneri che verranno investiti innanzitutto nel riassetto viabilistico sia a scala di quartiere che con interventi di rilevanza cittadini, in particolare nel miglioramento del così detto rondò imperfetto, oltre che alla realizzazione di un nuovo Parco di oltre 62.000 mq che sarà collegato attraverso uno o più sottopassi a quello di Parco Ovest, in corso di attuazione, al di là della ferrovia, portando a compimento una zona verde di oltre 150 mila mq.
Il piano attuativo verrà depositato entro 90 giorni dalla firma del Protocollo d’Intenti e vedrà poi promosso un percorso di coinvolgimento dei quartieri maggiormente interessati.
Da questo ambito nascono gli standard e gli oneri che portano alla riqualificazione dell’ex Asilo Principe di Napoli: è errato parlare di “compensazione”, di parlare di un’operazione “in cambio, si tratta esclusivamente di prestazioni pubbliche, come avviene in ogni ambito di trasformazione urbana.
Il contesto urbano di via Pignolo, dove si trova il Principe di Napoli, è particolarmente centrale e pregiato, anche e soprattutto in relazione ai caratteri storici di pregio che connotano la varietà tipologica ed architettonica degli immobili esistenti, nonché alla continuità/contiguità di tali edifici con quelli lungo la via Torquato Tasso, tra i quali spiccano importanti palazzi storici di istituzioni e servizi (Palazzo della Provincia, Biblioteca Caversazzi, Teatro Donizetti, solo per citare i principali).
Più in particolare, l’immobile si colloca nel tratto sud della via Pignolo, in prossimità dell’incrocio con via Camozzi, importante arteria di accesso al centro cittadino, nonché in continuità con la via Borgo Palazzo, direttrice sud-est di accesso alla città attraverso l’omonimo borgo storico, con i suoi peculiari caratteri morfo-tipologici.
Il Palazzo del Principe di Napoli appare come unità edilizia complessa, caratterizzata dalla sequenza articolata di pieni e vuoti, in un susseguirsi di ambienti connotatati da elementi architettonici e decorativi di pregio; di proprietà comunale e utilizzato in passato con funzione di asilo infantile, si presenta oggi in evidente stato di degrado.
Il lotto propone una sequenza ordinata e complessa di alternarsi di corpi edilizi realizzate in diverse epoche, che costituiscono una magnifica sezione storica e morfologica dell’origine e del successivo sviluppo storico di questo importante “pezzo” della città, espresso nelle successive addizioni realizzate verso l’interno del lotto.
I corpi degli edifici si articolano intorno a spazi aperti di grande significato per le capacità pubbliche e le potenzialità di raccordo ed integrazione rispetto al sistema della residenza, funzione prevalente del tessuto, benché fortemente compenetrata con funzioni commerciali e terziarie ad essa correlate (uffici, studi professionali, negozi e pubblici esercizi).
L’insieme degli edifici che costituiscono l’ambito di intervento, appartenenti ad epoche diverse, si presenta con una ricca articolazione a costituire un unico organismo che concentra tra pieni e vuoti la ricchezza dell’abitare e delle funzioni urbane che tradizionalmente fanno da supporto e integrazione.
Il complesso denominato “ex-Principe di Napoli” è costituito da una serie di quattro fabbricati disposti perpendicolarmente alla via Pignolo e suddivisi da 3 corti interne.
I quattro fabbricati hanno caratteristiche architettoniche differenti, dovute a diverse epoche di costruzione, nonché a varie destinazioni d’uso e numero di piani.
I due edifici che costituiscono la prima corte, dotati di bellissimi loggiati, sono disposti su tre piani fuori terra più sottotetto e sono attualmente adibiti ad abitazioni abbandonate, mentre nella parte al piano terra, prospiciente la via Pignolo, sono presenti due negozi, anch’essi sfitti. L’edifico quindi ad oggi è completamente vuoto.
Per quanto riguarda la seconda corte questa è delimitata dalla seconda parte del corpo di fabbrica centrale, disposto su due livelli, una volta adibiti ad abitazione al piano primo (ora in stato di abbandono) mentre al piano terra sono presenti locali adibiti a deposito. Gli ultimi corpi di fabbrica, sono costituiti per l’appunto da due fabbricati disposti entrambi su due livelli, che vanno a formare l’ultimo cortile che è chiuso all’estremità da un muro di cinta confinante con una proprietà privata.
L’epoca di realizzazione risale al XV-XVI secolo, con probabili preesistente di epoca antecedente per quanto riguarda i primi due corpi di fabbrica.
La facciata sulla via Pignolo è di epoca rinascimentale (XVI secolo) così come il loggiato della prima corte, costituito da colonne in pietra. Successivamente si sono avute aggiunte e modifiche degli spazi, l’ultima delle quali risale al 1968, con la demolizione del porticato ad archi e la realizzazione dell’ultimo corpo di fabbrica.
L’accesso al complesso avviene dal portone ubicato al numero civico 11 di via Pignolo; la distribuzione orizzontale avviene per mezzo di androni coperti che attraversano perpendicolarmente i tre fabbricati. Sono presenti affreschi settecenteschi di pregio nel soffitto della loggia ed in ambienti posti al primo piano del primo cortile. Lo stato di conservazione generale dell’intero complesso risulta molto critico: almeno la metà dei locali presenta evidente degrado edilizio e appare in uno stato di completo abbandono.
Al piano primo sono collocati la chiesetta dell’asilo, con una veranda e una terrazza, mentre nella zona corrispondente e a sinistra dell’androne sono presenti un alloggio e un laboratorio con accesso diretto da due differenti scale esterne, evidentemente realizzate in epoca recente, dopo la chiusura dell’asilo.
IMPEGNI DEL PROTOCOLLO
Il Comune di Bergamo, si impegna a:
− elaborare, entro i tempi necessari per la sottoscrizione della convenzione urbanistica dell’At_a20 Parco Ovest 2, uno studio di fattibilità per gli interventi previsti di restauro e ristrutturazione dell’immobile denominato “Principe di Napoli”, comprensivo del rilievo strumentale dell’edificio stesso, dell’indagine sulla sua vulnerabilità sismica, e delle relazioni storiche architettoniche oltre che materiche relative in modo particolare alle presenze lapidee e pittoriche nelle diverse sue parti;
− farsi carico dei costi economici degli incarichi necessari al fine di espletare suddette prestazioni;
− ottenere un primo parere su tale studio di fattibilità da parte della Soprintendenza e di tutti gli enti che a vario titolo si dovranno esprimere;
− validare lo studio di fattibilità oltre che il progetto definitivo ed esecutivo con relativo capitolato posto a carico del soggetto privato, ed espletare, ad opera finita, i successivi collaudi;
− espletare, nella modalità e secondo i tempi previsti di legge, la procedura di approvazione del Piano attuativo che verrà depositato da Ferretti casa, relativamente all’AT_a20 Parco Ovest 2, che preveda la realizzazione della slp di mq. 24.000, secondo l’articolazione funzionale prevista dalla Scheda di At.
Ferretticasa S.p.a., si impegna a:
− realizzare l’intervento di restauro e ristrutturazione dell’edificio “Principe di Napoli” facendosi carico dei conseguenti costi economici, fino ad un ammontare massimo di 3.000.000,00 € (tre milioni di euro); a tale proposito si precisa che nel suddetto importo sono assolti tutti gli oneri dovuti dall’operatore a titolo di:
a) acquisto della intera s.l.p. di pertinenza del Comune relativa alle aree di sua proprietà inserite nell’Ambito di Trasformazione;
b) Affrancamento della quota di incidenza della residenza sociale prevista dal DdP (che verrà realizzata nel Principe di Napoli);
c) Reperimento della slp a titolo di perequazione prevista dal DdP;
− redigere il progetto definitivo ed esecutivo, oltre che la direzione lavori.
− Depositare entro e non oltre 30 giorni dalla sottoscrizione della convenzione urbanistica dell’AT_a 20 Parco Ovest 2, il
progetto definitivo per le necessarie autorizzazioni edilizie e validazioni;
− dar corso entro 30 giorni dall’ottenimento delle necessarie autorizzazioni, agli interventi previsti che dovranno essere poi completati entro e non oltre 18 mesi dall’inizio lavori;
− depositare entro 90 giorni dalla sottoscrizione del presente atto una proposta di Piano attuativo relativo all’AT_a 20 Parco Ovest 2 per le necessarie approvazioni, conforme al PGT vigente.
L’idea del Comune di Bergamo è replicare al Principe di Napoli la Cascina Cuccagna di Milano, un vecchio edificio restaurato, aperto alla città con funzioni diverse: c’è il mercato agricolo, per esempio, e ci sono anche sale per eventi culturali.
Verrà fatto uno studio di fattibilità per stabilire quali funzioni insediare al Principe. Ma qualche idea già c’è: al primo piano, attività commerciali, servizi comunali, un bar/ristorante per garantire la sostenibilità economica e, ai piani superiori, housing innovativo (come al Matchbox di via Fantoni) e spazi per le associazioni.
L’iter burocratico verrà sviluppato nel 2021, i lavori di 18 mesi dal 2022. La conclusione è prevista tra la fine del 2023 e l’inizio del 2024. L’immobile rimarrà interamente di proprietà comunale.
